西湖区地板价单价3800总价12万地铁500米公办外国语前后双商超……

时间: 2024-02-11 00:31:05 |   作者: 产品中心

  前几天我们介绍了东湖区最便宜的一套二手房,来自大士院,单价7000元/㎡。今天我们继续来介绍

  有趣的是,作为老城区的两大组成城区,东、西湖区在二手房交易市场上的表现却截然相反。

  东湖区的二手房成交均价是8月份环比下跌幅度最大的城区,而西湖区则是环比上着的幅度最大的城区,涨幅达到7.01%。

  而且西湖区的二手房成交均价也属于高位站岗,仅次于红谷滩区和高新区,位列南昌各城区中的第三名。8月份的二手房成交均价为13910元/㎡,相比东湖区高了约1200元/㎡。

  但是东湖区的二手房屋地板价是约7000元/㎡,关于这套住宅社区,我在上一篇中已做详细介绍,点击回顾。

  而西湖区的二手房屋地板价则是3800元/㎡,这样的价格真的是有点低的超乎想象,约只有东湖区地板价的一半,在南昌十二城区中也少有比西湖区更低的了。

  很不巧,东西湖区这两个城区我都不曾居住过,在我印象中,东西湖区之间的各项配套应该差不多,或许好学校和大型商超西湖区会多一点。

  就因为这个导致东、西湖区在二手房市场上的区别这么大?欢迎有购买和居住在这两个城区的朋友在评论区留言分享自己在这2个城区的生活体验。

  目前西湖区共有4864套二手房挂牌在售,8月份的成交均价为13910元/㎡,环比7月上涨7.01%,是南昌十二城区中涨幅最高的区域。

  同样,我们将贝壳南昌站的西湖区二手房,以单价倒序排列的方式来进行排序截图,可以看见单价最低是左手第一套房源,单价只有1768.4元/㎡。

  仔细看这套房源,网站上显示面积554.16㎡,总价98万元,单价1768.4元/㎡,这样的价格真的应该是全市最低价了,而这个面积又如此大,出于好奇,我打通了经纪人的电话。

  得到的反馈是这是一套集体产权分割后的房子,554.16㎡是分割前的产权面积,分割后的实际面积是78.13㎡。

  因为这套房源是中介代为出售,房主只报了一个总价98万,面积这一块中介没搞清楚,导致最终的单价变成了98万÷556.16㎡=1762.1元/㎡。

  之后我们再次登录网站,发现这套房源的总价仍旧是98万元,但是单价已经变成12543.2元/㎡,这样的价格就能够说是比市场价要高出不少了。

  所以就不能把这套房源当做西湖区目前的地板价二手房了,而是另一套位于工贸一村,单价3862.2元/㎡的二手房。

  之前我们说了,这套房源经历过集体产权分割,位于永叔路6号,在地段上是相当的好的。下面是我们自绘的区位图。

  这里要吐槽下2号线永叔路站的出入口设计,在永叔路与八一大道的路口,是有一个地下通道的,如果2号线的出口与这个地下通道连通,将会便捷很多,可以直接从地铁站出来到永叔路上。而现在需要先从永叔路地铁站上到地面来,再通过地下通道穿过马路到达永叔路。

  于是我们猜测,可能房东就是这间工联宾馆,因为长运搬走后,这里的生意就冷清了很多,于是将整个宾馆的产权分割成一间间房,单独出售。

  当然这只是我的猜测。如果这套房源的单价没有修改成1万2,而是继续保持1768元每平,那我或许会促进联系房东。

  当晚我和朋友聊起这套房源,朋友就说,如果线元每平,别说一间房,他要把整个宾馆都盘下来。

  在来之前看户型图我以为这只是一间普通的住宅,而且有一说一,这个户型在那个跟年代来看是很优秀的设计了,南向主次卧,超宽大阳台。

  但实际到访之后我们得知是一间宾馆,实在有点出乎意料,但是好处是不受限购政策影响,可以视作一次纯粹的商业地产投资。

  1800元每平总价13万左右,收一间78平米的房子,不论是之后租出去靠收租回本,还是等未来可能的拆迁,都是稳赚不赔的买卖。

  但事实证明还是我们想多了,房东要卖12543元每平,这样的价格,就不那么香了。

  1768元每平的房子就这样不翼而飞了,没关系,我们继续看另一套3862.2元/㎡的房子。

  面积约31㎡左右,挂牌总价是12万,这大概是全南昌市总价最低的二手房屋了。我们先来来下他的户型。

  其实严格来说这套房源的户型就两个功能空间,一个是进门右手的卫生间,另一个是同时充当客厅、餐厅和卧室的开放空间。

  大家需要注意到了,这套房源并没有设计厨房,因没有实地到这套房源去看,我们也不知道这套房源是否通了燃气,后期改造是不是能够加装厨房。

  上图是改造前后的对比图,其实从这就不难发现,这套房源的改造空间非常小,顶多增加一个物理隔断,将靠窗的卧室和客厅稍作区隔。不过如果是单人居住,倒也就无所谓了。

  小区靠近抚河,沿着小区东边还有一条小水渠,距离4号线分钟。背靠一环线洪城路段,自驾通勤同样很便捷。

  对口的小学是桃花一村小学,实际距离约650米,步行10分钟就可到达,小朋友们日常上下学还是比较安全的。

  对口的初中是公办外国语总部,位于桃苑中路126号,实际距离约440米,步行7分钟可达,也算是很近了。

  外国语的最大优势就是直升人数的名额特别多,别人都是30、50人左右,外国语有120人的名额,而且从往届中考成绩来看,即使排除掉直升人数,外国语的一类重点率也在40%以上。

  另外小区距离另一所民办的百树桃苑外国语也不远,实际距离约300米,步行只需5分钟。

  如果小孩能考进来就更好了,这是排在全市前十的名校,2020年的中考成绩700分以上21人,占比6.16%,一类重点率高达54.39%。

  社区西面是朝阳环保有限责任公司,也就是过去的朝阳污水处理厂,依照我们自己当地考验查证的感受是并没什么气味,对周边社区的日常生活基本没影响。

  早几年汇海国际也算是这附近人气比较旺的商超了,业态也比较丰富,有餐饮有衣帽服饰零售,有影城,大部分购物休闲的需求都能满足。

  但是自从附近开始修建4号线后,因为车行不通畅,人流量明显少了很多,我们到汇海国际里面也看见人确实不多,也原因是正巧赶上上班时间而且下雨。

  工贸一村是一个开放性的社区,且没有物业管理,不过应该是有市政人员在打扫卫生,倒也不会满地垃圾。

  最近两年也断断续续做过一些旧改,比如将社区内一小块空地修缮成一个小广场。如果不下雨,应该会是广场舞乐园。

  综合看下来,我们大家都认为工贸一村总价12万,单价约3800元每平,还是很值得购买的,仅仅是一个南昌市外国语的读书名额,就不止这个价了。

  不过因没有和房东直接联系,所以这套房源为什么挂牌单价比其他房源的平均成交价(12203元/㎡)低这么多,或许另有内情,这里不做无谓猜测。

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