前几天我们介绍了东湖区最便宜的一套二手房，来自大士院，单价7000元/㎡。今天我们继续来介绍

  有趣的是，作为老城区的两大组成城区，东、西湖区在二手房交易市场上的表现却截然相反。

  东湖区的二手房成交均价是8月份环比下跌幅度最大的城区，而西湖区则是环比上着的幅度最大的城区，涨幅达到7.01%。

  而且西湖区的二手房成交均价也属于高位站岗，仅次于红谷滩区和高新区，位列南昌各城区中的第三名。8月份的二手房成交均价为13910元/㎡，相比东湖区高了约1200元/㎡。

  但是东湖区的二手房屋地板价是约7000元/㎡，关于这套住宅社区，我在上一篇中已做详细介绍，点击回顾。

  而西湖区的二手房屋地板价则是3800元/㎡，这样的价格真的是有点低的超乎想象，约只有东湖区地板价的一半，在南昌十二城区中也少有比西湖区更低的了。

  很不巧，东西湖区这两个城区我都不曾居住过，在我印象中，东西湖区之间的各项配套应该差不多，或许好学校和大型商超西湖区会多一点。

  就因为这个导致东、西湖区在二手房市场上的区别这么大？欢迎有购买和居住在这两个城区的朋友在评论区留言分享自己在这2个城区的生活体验。

  目前西湖区共有4864套二手房挂牌在售，8月份的成交均价为13910元/㎡，环比7月上涨7.01%，是南昌十二城区中涨幅最高的区域。

  同样，我们将贝壳南昌站的西湖区二手房，以单价倒序排列的方式来进行排序截图，可以看见单价最低是左手第一套房源，单价只有1768.4元/㎡。

  仔细看这套房源，网站上显示面积554.16㎡，总价98万元，单价1768.4元/㎡，这样的价格真的应该是全市最低价了，而这个面积又如此大，出于好奇，我打通了经纪人的电话。

  得到的反馈是这是一套集体产权分割后的房子，554.16㎡是分割前的产权面积，分割后的实际面积是78.13㎡。

  因为这套房源是中介代为出售，房主只报了一个总价98万，面积这一块中介没搞清楚，导致最终的单价变成了98万÷556.16㎡=1762.1元/㎡。

  之后我们再次登录网站，发现这套房源的总价仍旧是98万元，但是单价已经变成12543.2元/㎡，这样的价格就能够说是比市场价要高出不少了。

  所以就不能把这套房源当做西湖区目前的地板价二手房了，而是另一套位于工贸一村，单价3862.2元/㎡的二手房。

  之前我们说了，这套房源经历过集体产权分割，位于永叔路6号，在地段上是相当的好的。下面是我们自绘的区位图。

  这里要吐槽下2号线永叔路站的出入口设计，在永叔路与八一大道的路口，是有一个地下通道的，如果2号线的出口与这个地下通道连通，将会便捷很多，可以直接从地铁站出来到永叔路上。而现在需要先从永叔路地铁站上到地面来，再通过地下通道穿过马路到达永叔路。

  于是我们猜测，可能房东就是这间工联宾馆，因为长运搬走后，这里的生意就冷清了很多，于是将整个宾馆的产权分割成一间间房，单独出售。

  当然这只是我的猜测。如果这套房源的单价没有修改成1万2，而是继续保持1768元每平，那我或许会促进联系房东。

  当晚我和朋友聊起这套房源，朋友就说，如果线元每平，别说一间房，他要把整个宾馆都盘下来。

  在来之前看户型图我以为这只是一间普通的住宅，而且有一说一，这个户型在那个跟年代来看是很优秀的设计了，南向主次卧，超宽大阳台。

  但实际到访之后我们得知是一间宾馆，实在有点出乎意料，但是好处是不受限购政策影响，可以视作一次纯粹的商业地产投资。

  1800元每平总价13万左右，收一间78平米的房子，不论是之后租出去靠收租回本，还是等未来可能的拆迁，都是稳赚不赔的买卖。

  但事实证明还是我们想多了，房东要卖12543元每平，这样的价格，就不那么香了。

  1768元每平的房子就这样不翼而飞了，没关系，我们继续看另一套3862.2元/㎡的房子。

  面积约31㎡左右，挂牌总价是12万，这大概是全南昌市总价最低的二手房屋了。我们先来来下他的户型。

  其实严格来说这套房源的户型就两个功能空间，一个是进门右手的卫生间，另一个是同时充当客厅、餐厅和卧室的开放空间。

  大家需要注意到了，这套房源并没有设计厨房，因没有实地到这套房源去看，我们也不知道这套房源是否通了燃气，后期改造是不是能够加装厨房。

  上图是改造前后的对比图，其实从这就不难发现，这套房源的改造空间非常小，顶多增加一个物理隔断，将靠窗的卧室和客厅稍作区隔。不过如果是单人居住，倒也就无所谓了。

  小区靠近抚河，沿着小区东边还有一条小水渠，距离4号线分钟。背靠一环线洪城路段，自驾通勤同样很便捷。

  对口的小学是桃花一村小学，实际距离约650米，步行10分钟就可到达，小朋友们日常上下学还是比较安全的。

  对口的初中是公办外国语总部，位于桃苑中路126号，实际距离约440米，步行7分钟可达，也算是很近了。

  外国语的最大优势就是直升人数的名额特别多，别人都是30、50人左右，外国语有120人的名额，而且从往届中考成绩来看，即使排除掉直升人数，外国语的一类重点率也在40%以上。

  另外小区距离另一所民办的百树桃苑外国语也不远，实际距离约300米，步行只需5分钟。

  如果小孩能考进来就更好了，这是排在全市前十的名校，2020年的中考成绩700分以上21人，占比6.16%，一类重点率高达54.39%。

  社区西面是朝阳环保有限责任公司，也就是过去的朝阳污水处理厂，依照我们自己当地考验查证的感受是并没什么气味，对周边社区的日常生活基本没影响。

  早几年汇海国际也算是这附近人气比较旺的商超了，业态也比较丰富，有餐饮有衣帽服饰零售，有影城，大部分购物休闲的需求都能满足。

  但是自从附近开始修建4号线后，因为车行不通畅，人流量明显少了很多，我们到汇海国际里面也看见人确实不多，也原因是正巧赶上上班时间而且下雨。

  工贸一村是一个开放性的社区，且没有物业管理，不过应该是有市政人员在打扫卫生，倒也不会满地垃圾。

  最近两年也断断续续做过一些旧改，比如将社区内一小块空地修缮成一个小广场。如果不下雨，应该会是广场舞乐园。

  综合看下来，我们大家都认为工贸一村总价12万，单价约3800元每平，还是很值得购买的，仅仅是一个南昌市外国语的读书名额，就不止这个价了。

  不过因没有和房东直接联系，所以这套房源为什么挂牌单价比其他房源的平均成交价（12203元/㎡）低这么多，或许另有内情，这里不做无谓猜测。

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