1.甲方地盘使用按照及商品房环境，包括位置、面积、现房期房、内销房、外销房等；

  4.拜托商定，包括刻日、过时违约责任、放置变革的商定、房屋交代与违约方责任等；

  5.质量尺度，包括装潢、装备的尺度、承诺及违约责任和根蒂根基举措措施、公共配套建筑普通运转的承诺、质量争议的处理等；

  6.产权挂号和财产管理的商定；7.保修责任；8.乙方使用权限；9.两边认定的争议仲裁机构；10.违约弥补责任；

  1、购房合同的各项实质要尽能够周全、具体，各项规定之间要防止相互冲突，尤其是不克不及与国度的策略律例相冲突；笔墨表述要清晰、正确；签定合同的生意两边身份、责任要清晰，如合同中的甲方(卖方)不克不及是署理商或律师楼，而应是项目立项核准文件的*建筑设计企业，也不克不及级主管单位或下属机构的名义签定合同，签字人应是法人代表自己或公司条例上授权的要紧负责人。

  2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一路，以免往后有进出。表明项目位置时，一定要具体、清晰，如××市××区××街××号××花圃××号楼××层××房。

  房屋的户型、面积一定要标示清晰，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要清晰说明。

  3、房屋的档次和装修尺度一般采纳附件形式附在购房合同今后，这一实质的表述一定要具体、具体。如技术的等第、资料的品牌、内部举措措施的种类、负荷尺度、供给能力等要一一给予说明。水、暖、电、通信等举措措施，要说明安装到什么水平。

  4、其余如付款体式格局、产权保证等都应具体、具体地加以说明。并对房子整体布局、各部位配套举措措施及其部件的保修期给予清晰规定。

  5、违约责任的商定一定要对等，否则*终吃亏的是购房者。在购房合同中，一般承担违约责任的违约事项包括：签定认购书后，购房者不买房或请求换房，开发商不卖房或请求换房；购房者大概期付款；开发商大概期交房；面积变化跨越商定幅度；房屋装修尺度、质量不合请求，保修不到位；产权过户手续不全或不克不及按期管理。

  看完房子今后，就要签合同了，现在一般的做法是在签校勘式合同之前要先签一个认购书，而后再签正式合同。这里面的成绩就更多了。

  购房者与开发商签定认购书后，就要交一定额度的定金，这是未可厚非的。但偶尔购房者在拜托定金后因种种原因得不到银行的贷款而没法采办该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，来由是买家没有履行合同，所以充公定金。

  对策：律师建议买家较好与发展商在和谈中商定，若买家得不到贷款时，定金该若何返还或能否要扣除部门动作手续费等，如许就防止了很大的麻烦。

  购房者因为缺乏功令常识，经常会犯一些对照初级的舛错。偶尔代表发展商签约的人其实不是法人代表，或者合同上的开发商其实不是该房产地盘拥有者，这些都有能够发生成绩。

  其它，也有能够该项目是Ａ公司开发的，实际上倒是由Ｂ公司*，动作买家还是应与Ａ公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，今后管理各类手续会很麻烦。

  对策：在签约前您较好查明代表发展商签字的人能否是法人代表，假如不是，则能否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要关切合同上的公章，如许可以有效的预防发展商谢绝责任。

  签增补和谈在购房生意业务中很有需要。可是要提醒购房者的是，开发商供给的增补和谈一定要看清晰。现在有的发展商在与客户签约时，会自意向客户出示一份增补合同，要紧方针在于表明因为某些特定原因形成不克不及按期交房的免赔责任和面积测量缺点率不合过大在哪些环境下能免赔。这是发展商为了珍爱自己在一些非人力能节制的环境下形成违约遁藏风险的一种体式格局。

  合同是两边意思一致的剖明。可是，实践中开发商经常会给购房者很多诸如“假如发生成绩，在*短工夫内处理”，“在装修资料上，采用较好的国出门口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。*短是多万古间，什么样的才算较好的？不知道。

  合同里呈现这类恍惚的概念时，功令也没有举措措施，是以发生的胶葛购房者基础打不赢讼事。

  对策：购房者一定要把每个具体的工夫、具体的地点、具体的资料和开发商的步履承诺落其实合同里。

  开发商是做估客的，而房地产开发又是一件对成本请求很高的行业。开发商面临成本压力是很普通的，但其实不克不及以此为来由请求购房者提早交纳不应交的钱。而在合同或是增补和谈中，开发商常会将一些不应过后交纳的费用写出来，请求购房者提早交纳，这是显失公允的。

  比如有些发展商在还没有一定财产管理公司及就事尺度、收费环境的前提下，就请求买家在预售契约中承诺接收财产管理就事，并接收相关约束，这即是对消费的人的损害。

  对策——购房者该当将财产管理条目与预售契约分隔隔离分散签订，或其它树立条目一定财产管理的费用尺度。

  在一些发展商制订的售楼契约或契约附件中，经常有如许的条目：“买方无故过时付款，经卖方催告仍不付出欠款的，卖方可以解除合同并充公买方悉数已付价款。”

  这显明是不公允条目，假如买家已经付出９５％的价款，只剩５％的价款过时未付，假如发展商以此为由，充公其已付９５％的价款，难道很不公允。况且，充公其实就是个行政惩罚或刑事惩罚行为，动作当事人一方的发展商并没有权利来充公他人的财物。

  对策：按照《合同法》第四十条规定，本合同条目是无效条目。当然，还有别的一些类似的合同条目存留着如许的成绩，购房者可根据功令的规定来更好地珍爱自己的权益。

  很多合同中常能够正常的看到如许的条目，“应于××日前若何若何”，可是并没有商定假如没有在“××日前若何若何”后该怎么样处理。如许，即使较后认定是开发商的错误，你也很难制伏他，*多是调整了事。

  对策：购房者与发展商签订的合同中要清晰对开发商假如没有履行承诺、不按放置图纸动工和达不到质量等第等等的处理举措措施，做到越具体越好。

  这里所说的以偏盖满是个泛指的概念。偶尔会呈现如许令人啼笑皆非的成绩，开发商承诺睡房的玻璃是中空的，到了交房时发现睡房窗户只要下面的部门是中空，而上面倒是普通玻璃等等。

  对策：对于这类成绩没有更好的处理举措措施，即是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有很是普遍的建筑、建材方面的常识。

  前面说了，开发商在签约时会自动出具一份对自己有利的增补和谈，购房者一样也能够出具一份对自己有利的增补和谈。较好将开发商在其AD宣传中的条目和楼书里对于装修、财产管理中的承诺都签进增补和谈中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，能否会悉数同时开通，假如有不开的如何办？不要小视这个成绩，为了出面积、增成本，现在的高层住宅只安装几部电梯，并且平常还不全开，在高低班高峰工夫极其未便，这类环境业主能否有权拒付部门电梯费呢？

  可是，就像你可以拒签开发商的增补和谈一样，开发商也一样可以拒签购房者的增补和谈。这类现象在北京是很普遍的，额外是一些卖得很好的楼盘都是如斯。

  对策：不管开发商立场若何，购房者还是要争夺这个权益。其实不可，又感觉没有掌控，那就只好抛却了。

  现在，商品房生意合同一般都使用建设部和国度工商行政管理总局制订的《商品房生意合同演示文本》。因为《演示文本》是单位制订的，较好地均衡了开发商和购房人的权利和义务关系，是以，采纳《演示文本》签定合同有好处珍爱购房人的合法权益。但购房人切不成觉得采纳《演示文本》就安枕无忧怎知，即使采纳《演示文本》签定商品房生意合同，购房人也应关切几个成绩。

  在现在商品房生意业务过程中间，很多开发商在与购房人签定正式商品房生意合同前，请求购房人签定认购书，交纳认购款。开发商请求购房人签定认购书一般两种环境：一种环境是开发商所出售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行出售，俗称内部认购；另外一种环境是开发商已取得预售许可证或者出售的是现房，开发商为购房人保存预订的房屋，动作交换，请求购房人签定认购书，并交纳一定命额的认购款，假如在规定的工夫里，购房人不想采办该房屋，就能够或许无权要回所交纳的认购款。

  第1种环境的认购书，因为我国《城市房地产管理法》和《商品房出售管理举措措施》都清晰规定，在未取得预售许可证前，是不克不及预售商品房的，而按照我国《合同法》第52条的规定，违反功令和行政律例的强迫性规定的合同无效，是以第1种环境的认购书在功令上是无效的。但较高国民法院于2003年4月28日公布，将于2003年6月1日起施行的《对于审理商品房生意合同胶葛案件合用功令几何成绩的注释》(简称《较高法院注释》)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，该当认定无效，可是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。按照该条规定，在取得预售许可证之前所签定的认购书，假如开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书一定是无效的；假如开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者出售的是现房的环境一样，即和下面要接洽的第2种环境的认购书的性质相通。

  第2种环境的认购书，需要看认购书能否知足了合同成立的要件，要紧是看合同条目能否完整。《较高法院注释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等和谈具备《商品房出售管理举措措施》第十六条规定的商品房生意合同的要紧实质，并且出卖人已经依照商定收受购房款的，该和谈该当认定为商品房生意合同，一定具有功令效力。可是实践中大多数认购书都不具备《商品房出售管理举措措施》第十六条规定的商品房生意合同的要紧实质，这些认购书的功令效力若何?《较高法院注释》并未作清晰规定，笔者觉得不克不及从《较高法院注释》第5条的规定，反推出不具备《商品房出售管理举措措施》第十六条规定的商品房生意合同要紧实质的认购书，就一定没有功令效力。可是假如认购书仅规定了房号、面积和价钱等条目，那么该认购书未知足合同应具备的基础条目，不具有功令效力。

  在商品房生意过程中间，开发商除和购房人按照《演示文本》所签订的商品房生意合同外，还请求购房人签定一份增补和谈，该增补和谈的实质很多，由开发商的专业律师事先制定好。这类增补和谈常包括很多对购房人晦气的条目，如交房工夫的一定、不成抗力条目的注释、公有面积的一定分摊、对于根蒂根基举措措施和公共配套建筑的开发使用等方面，甚至包括很多针对开发商的免责条目。比如有些开发商在增补和谈中规定：“当局部门有关文件核准的延迟、市政配套核准及安装的耽搁，招致开发商不克不及按期拜托房屋，开发商有权按实际作用的工夫而响应延迟拜托房屋，而不必承担延迟拜托房屋的责任。”因为增补和谈大多含有建筑、房地产、功令等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。是以，购房人别急于和开发商签定增补和谈，先将增补和谈拿回来离去，找大师进行咨询，将增补和谈中不合理的处所找出来，并对其进行改削。同时因为增补和谈是由开发商拟定的，珍爱购房人的条目很少，是以，应在大师的指导下，在增补和谈中增添珍爱购房人的条目。假如开发商不克不及知足购房人的合理请求，那么，购房人较好不要和开发商签定增补和谈。

  开发商为宣传、推销其商品房，一般都散出售楼书，公布商品房出售AD，作出很多量诺。从功令角度来说，售楼书，AD等都是开发商向不特定的工具发放的用以介绍其商品房的笔墨、图片资料，要紧是为了美化商品房景象、优势，远不具备商品房生意合同的基础条目。此类AD功令上一般视其为要约约请，不克不及直接成为合同的实质。对于开发商的子虚AD行为，购房人虽不克不及按照合同究查开发商的违约责任，但可以究查开发商公布子虚AD的责任。按照《AD法》第37、38条规定，公布子虚AD，诳骗和误导消费者，使采办商品或者接收就事的消费者的合法权益受损的，不单要承担行政违法责任，并且要照章承担民事责任。是以，购房人发现受了子虚售楼书或AD的诳骗和误导，就要及时向当局有关管理机关告发，申请给予查处，或诉请国民法院请求责任方弥补损失。

  同时，国度工商行政管理总局公布的《商品房AD密布暂行规定》也对房地产AD所应遵守的原则、事项和禁止呈现的实质作了规定，购房人也可按照该暂行规定查抄出售AD成绩。

  不过为避免不需要的麻烦，购房人较好在签定合同时，请求开发商将AD承诺的实质写入两边和谈中，使其成为合同实质的一部门，以便在AD徒负虚名时告开发商违约。

  现在在商品房出售过程中间，开发商都要树立典型房或典型间。购房人入住后，发现房子和典型房有差异，当购房人请求退房时，开发商却觉得典型房不是“样本房”或“样品房”，树立的方针是为了推销商品房。在购房合同中并没有商定商品房与典型房纷歧致时，购房人有权退房，是以购房人无权请求退房。现实其实不如斯。《商品房出售管理举措措施》第31条清晰规定，开发商树立典型房的，该当说明实际拜托的商品房质量、装备及装修与典型房能否一致，未作说明的，实际拜托的商品房该当与典型房一致。开发商未作说明，导致购房人因严重曲解而签订商品房生意合同的，购房人可根据《合同法》对于严重曲解的规定，请求国民法院或者仲裁机构变革或撤销购房合同(变革还是撤销购房合同由购房人进行采用)。

  有些购房人觉得，商品房落成后已经过当局主管部门组织的落成查收，查收合格后才许可拜托使用，是以商品房不睬当呈现质量成绩。并且按拍照关功令规定，开发商在拜托商品房时，应同时向购房人拜托《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的主要构成部门，是以也就没有需要在合同中商定商品房的质量成绩。但现实并非如斯。

  商品房落成查收，是以抽查的体式格局进行查收，因而不克不及保证每套商品房的质量都合格。并且落成查收的质量尺度和购房人所但愿的质量请求也能够有差异。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》对于房子质量的规定，都是由开发商制定，着重珍爱开发商的好处，是以有需要在购房合同中商定房屋的质量成绩。

  按照《较高法院注释》第12条和第13条第1款的规定，在环境下，购房人因为房屋的品质成绩，有权请求解除合同并请求弥补损失：房屋主体布局质量不合格，不克不及拜托使用；房屋拜托使用后，房屋主体布局质量经检验确属不合格；因房屋的品质成绩严重作用普通栖身使用。

  《较高法院注释》第13条第1款规定：拜托使用的房屋存留质量成绩，在保修期内，出卖人该当承担建设责任；出卖人拒绝建设或者在合理刻日内迟延建设的，买受人能自行或委托他人建设。建设费用及建设时代酿成的别的损失由出卖人承担。

  总之，购房人在签定商品房生意合同时，不要焦心，尽能够多咨询一些专业技术人员，如许能力签定一份权利、义务对等的商品房生意合同。

  买房前要当真签定购房合同，更不要不放在眼里不分高下合同中的附件。商品房生意合同演示文本中公有五处清晰规定了由生意两边另行签定增补和谈动作合同附件。对这些附件，购房人切不要漫不精心，要关切防止商定不明，留住隐患或者查看不细而误入圈套。

  附件一是房屋平面图。一般环境下，开发商供给的平面图很是简单，既无尺寸也很是率，一朝发生争议，购房人显明处于优势地位。对此，购房人能请求开发商在房屋平面图中表明长、宽等基础数据，并尽能够请求开发商同时供给电器、供水、照明和其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基础知情权，也是今后处理争议的要紧按照。

  附件二是有关公共部门与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里购房者需要关切的是，凡不是为所购房屋地点的楼宇零丁就事的建筑举措措施，均不应计入该构成面积。两边应商定，出卖人违反该分摊原则的，应退还不应计入分摊面积部门的响应价款，并按该价款的10％付出违约金。

  附件三是对于商品房的装潢、装备尺度的商定。对于购房人而言，此商定的要害是要把装修尺度具体化。要防止采纳诸如“一等面砖”、“一等外墙涂料”、“一等木地板”之类的恍惚性名称。该当尽量写清装潢资料和装备的商品品牌及其质量尺度。

  附件四是两边安闲商定的增补和谈。有些开发商事先拟好了增补和谈，对此，购房人要细心阅读、查看，防止有的开发商使用增补和谈私自变革主合同的条目而单方加重购房人的义务。其次，购房人还要丰裕使用该增补和谈把自己关切和郁闷的一些事项在增补和谈中具体商定。比方，不含房价款中的有关交纳的费用，如管道煤气安装费、安全门对讲机费(要表明厂家、品牌)，按规定树立的供电容量，买受人请求增容部门的增容费等都可在此附件中商定